🚨 연금 개혁의 새로운 출발점: 주택연금 확대로 고령화 위기 돌파구 모색

오늘의 경제 뉴스 | 2025.06.17

📌 새 정부, 연금 개혁의 첫걸음으로 주택연금 확대 추진

💬 이재명 대통령이 주택연금 확대를 연금 개혁의 시작점으로 삼겠다는 의지를 밝혔다. 주택연금은 고령자의 주택을 담보로 연금을 지급하는 제도로, 국가 재정 부담이 적고 제도 개선이 용이하다는 평가를 받는다. 그러나 현재 가입률은 1.89%에 불과해, 규제 완화와 세제 혜택 강화 등의 방안이 논의되고 있다. 전문가들은 주택연금이 고령화 사회의 노후 소득 보장 수단으로 중요한 역할을 할 수 있지만, 제도 개선과 인식 전환이 필요하다고 지적한다.

1️⃣ 쉽게 이해하기

우리나라가 빠르게 늙어가는 사회가 되면서 '노후 생활비'가 큰 걱정거리가 되고 있습니다. 새 정부가 이 문제를 해결하기 위해 '주택연금'이라는 제도를 크게 확대하겠다고 발표했습니다.

주택연금이 무엇인지 쉽게 설명해보겠습니다. 예를 들어, 60세가 넘은 어르신이 5억원짜리 집을 가지고 있지만 생활비가 부족하다고 생각해보세요. 이때 주택연금에 가입하면 그 집을 담보로 매달 일정한 돈을 받을 수 있습니다. 집은 그대로 살면서, 매월 연금을 받는 것입니다.

일반적인 대출과는 다릅니다. 평생 이자를 낼 필요도 없고, 원금을 갚을 필요도 없습니다. 집 주인이 돌아가신 후에 집을 팔아서 그동안 받은 연금과 이자를 정산하는 방식입니다. 만약 집값이 받은 연금보다 많으면 남은 돈은 상속인에게 돌아갑니다.

우리나라는 다른 나라보다 집을 소유한 고령자가 많습니다. 통계청에 따르면 60세 이상 가구의 주택 소유율이 80%가 넘습니다. 하지만 집은 있어도 현금 소득이 부족한 '하우스 푸어' 어르신들이 많은 것이 현실입니다.

그런데 왜 가입률이 1.89%밖에 안 될까요? 몇 가지 이유가 있습니다. 첫째, 제도를 잘 모르는 분들이 많습니다. 둘째, '내 집을 담보로 잡힌다'는 심리적 부담감이 있습니다. 셋째, 자녀에게 집을 물려주고 싶어하는 문화가 있습니다. 넷째, 가입 조건이 까다롭고 절차가 복잡합니다.

정부는 이런 문제들을 해결하기 위해 여러 방안을 검토하고 있습니다. 가입 조건을 완화하고, 세금 혜택을 늘리고, 홍보를 강화하겠다는 것입니다. 특히 아파트 가격이 비싼 수도권 거주자들에게는 매우 유용한 제도가 될 수 있습니다.

하지만 주택연금도 완벽한 해결책은 아닙니다. 집값이 떨어지면 받을 수 있는 연금도 줄어들고, 장기간 저금리가 지속되면 금리 위험도 있습니다. 또한 주택 시장의 변동성에 영향을 받을 수 있습니다.

그럼에도 불구하고 주택연금은 고령화 사회에서 노후 소득을 보장하는 중요한 수단 중 하나입니다. 정부의 개선 노력과 국민들의 인식 전환이 함께 이뤄진다면 많은 어르신들에게 도움이 될 것으로 기대됩니다.

2️⃣ 경제 용어

📕 주택연금

주택연금은 만 55세 이상이 소유 주택을 담보로 평생 또는 일정 기간 동안 연금을 받는 제도입니다.

• 한국주택금융공사에서 보증하는 공적 연금 상품입니다.
• 집에 계속 거주하면서 매월 연금을 받을 수 있어 '역모기지론'이라고도 합니다.
• 가입자 사망 후 주택 매각으로 대출 원리금을 상환하는 구조입니다.

📕 역모기지론 (Reverse Mortgage)

역모기지론은 일반 주택담보대출과 반대되는 개념의 금융상품입니다.

• 일반 대출은 돈을 빌려 매월 상환하지만, 역모기지론은 매월 돈을 받습니다.
• 담보 주택에 거주하면서 주택 가치의 일정 비율을 연금으로 지급받습니다.
• 선진국에서는 고령화 대응 수단으로 널리 활용되고 있습니다.

📕 고령화 사회

고령화 사회는 65세 이상 인구 비율에 따라 분류되는 사회입니다.

• 65세 이상 인구가 7% 이상이면 고령화 사회, 14% 이상이면 고령 사회입니다.
• 20% 이상이면 초고령 사회로 분류됩니다.
• 한국은 2018년 고령 사회에 진입했으며, 2025년 초고령 사회가 될 전망입니다.

📕 노후 소득 보장

노후 소득 보장은 은퇴 후 생활에 필요한 소득을 확보하는 것을 의미합니다.

• 국민연금, 퇴직연금, 개인연금의 3층 연금 체계가 기본입니다.
• 주택연금은 4번째 축으로 불리며 부동산 자산을 활용한 소득 보장 수단입니다.
• OECD는 은퇴 전 소득의 70% 수준을 적정 노후 소득으로 권고합니다.

3️⃣ 원리와 경제 전망

✅ 주택연금 제도의 구조와 작동 원리

• 주택연금이 어떻게 작동하며 왜 고령화 사회의 대안으로 주목받는지 살펴보겠습니다.

  • 첫째, 주택연금은 부동산 자산의 유동화를 통한 혁신적 금융상품입니다. 한국의 가계 자산 중 부동산이 차지하는 비중은 약 75%로 매우 높습니다. 하지만 부동산은 현금화가 어려운 비유동 자산이어서 실제 생활비로 활용하기 어려웠습니다. 주택연금은 이런 문제를 해결하는 혁신적 방법입니다. 예를 들어 5억원 주택을 소유한 70세 부부가 주택연금에 가입하면 월 130만원 내외의 연금을 평생 받을 수 있습니다. 이는 국민연금 평균 수령액(약 60만원)의 2배가 넘는 수준입니다. 특히 서울과 수도권처럼 집값이 높은 지역 거주자들에게는 상당한 노후 소득 보장 효과가 있습니다.

  • 둘째, 주택연금의 리스크 관리 시스템은 안정성을 보장합니다. 주택연금의 가장 큰 우려는 '주택 가격 하락 위험'과 '장수 위험'입니다. 만약 받은 연금 총액이 주택 가치를 초과하면 어떻게 될까요? 한국주택금융공사가 이 위험을 보증합니다. 즉, 주택 가격이 하락하더라도 연금 지급은 계속되며, 부족분은 공사가 부담합니다. 또한 가입자가 100세를 넘어 살아도 연금은 평생 지급됩니다. 반대로 주택 가치가 받은 연금보다 많이 남으면 상속인이 그 차액을 받습니다. 이런 시스템 덕분에 가입자는 안심하고 연금을 받을 수 있고, 상속인도 손해를 보지 않는 구조입니다.

  • 셋째, 주택연금은 국가 재정 부담을 늘리지 않는 지속가능한 복지 정책입니다. 국민연금의 경우 인구 고령화로 인해 2057년 기금이 고갈될 것으로 예상됩니다. 이를 해결하려면 보험료를 올리거나 급여를 줄여야 하는데, 어느 쪽도 쉽지 않습니다. 반면 주택연금은 개인의 자산을 활용하므로 국가 재정에 부담을 주지 않습니다. 오히려 주택금융공사의 보증료와 금융회사의 운영수수료를 통해 관련 산업이 성장하는 효과도 있습니다. 선진국에서도 이런 이유로 역모기지 시장이 빠르게 성장하고 있습니다. 미국의 경우 역모기지 잔액이 1,300억 달러(약 170조원)에 달합니다.

• 주택연금은 개인 자산을 활용한 사회보장제도의 새로운 모델입니다. 고령화 사회에서 재정 부담 없이 노후 소득을 보장할 수 있는 혁신적 대안으로 평가받고 있습니다.

✅ 낮은 가입률의 원인과 개선 방안

• 주택연금 가입률이 1.89%에 머무는 이유와 이를 높이기 위한 방안을 분석해보겠습니다.

  • 첫째, 제도에 대한 인지도 부족과 부정적 인식이 가장 큰 장벽입니다. 한국주택금융공사 조사에 따르면 주택연금을 '전혀 모른다'고 답한 비율이 40%에 달합니다. 알고 있는 사람 중에서도 '집을 은행에 빼앗긴다', '자녀에게 빚을 물려준다'는 잘못된 인식을 가진 경우가 많습니다. 실제로는 가입자가 평생 집에 살 수 있고, 상속인에게 채무가 승계되지 않는 '비소구 대출'임에도 불구하고 이런 오해가 팽배합니다. 특히 '효도'를 중시하는 한국 문화에서 부모가 자녀에게 부담을 주고 싶어하지 않는 심리도 작용합니다. 정부는 이를 해결하기 위해 대대적인 홍보 캠페인과 함께 성공 사례 중심의 교육 프로그램을 확대할 계획입니다.

  • 둘째, 까다로운 가입 조건과 복잡한 절차가 진입 장벽으로 작용하고 있습니다. 현재 주택연금 가입을 위해서는 만 55세 이상, 9억원 이하 주택 소유, 무주택 또는 1주택 보유 등의 조건을 만족해야 합니다. 또한 주택 감정평가, 법무사 상담, 각종 서류 준비 등 절차가 복잡하고 시간이 오래 걸립니다. 특히 9억원 주택가액 상한선은 서울 아파트 평균 가격(약 12억원)을 밑돌아 실제 수요층을 배제하는 문제가 있습니다. 정부는 이를 개선하기 위해 주택가액 상한선을 12억원으로 상향 조정하고, 온라인 신청 시스템 도입, 원스톱 서비스 제공 등을 추진하고 있습니다. 또한 부부 중 한 명만 55세 이상이면 가입할 수 있도록 요건도 완화할 예정입니다.

  • 셋째, 세제 혜택 부족과 수수료 부담이 경제적 매력도를 떨어뜨리고 있습니다. 현재 주택연금은 연금소득세가 부과되며, 각종 수수료(초기보증료, 연보증료, 대출 취급 수수료 등)도 상당합니다. 반면 국민연금이나 퇴직연금에는 다양한 세제 혜택이 있어 상대적으로 주택연금의 매력이 떨어집니다. 또한 중도 해지 시 위약금과 각종 비용이 발생해 유연성도 부족합니다. 정부는 주택연금 소득에 대한 세제 혜택 확대, 저소득층 대상 수수료 감면, 부분 인출 허용 등의 개선책을 검토하고 있습니다. 특히 일시금과 월지급을 자유롭게 조합할 수 있는 '혼합형' 상품 도입으로 선택권을 늘릴 계획입니다.

• 주택연금 활성화를 위해서는 제도 개선과 함께 사회적 인식 전환이 필요합니다. 정부의 적극적인 정책 개선과 금융회사의 상품 혁신, 그리고 국민들의 노후 준비에 대한 인식 변화가 함께 이뤄져야 합니다.

✅ 주택연금 확대의 경제적 파급효과

• 주택연금이 확산될 경우 개인과 사회에 미칠 경제적 효과를 살펴보겠습니다.

  • 첫째, 고령층의 소비 증가로 내수 경제 활성화에 기여할 것입니다. 현재 우리나라 고령층의 상대적 빈곤율은 43.4%로 OECD 평균(13.5%)의 3배가 넘습니다. 주택은 있지만 현금 소득이 부족한 '하우스 푸어' 고령층이 주택연금을 통해 안정적인 현금 흐름을 확보하면 소비 여력이 크게 늘어날 것입니다. 한국은행은 주택연금 가입자 10만명당 연간 소비가 1조원 증가한다고 분석했습니다. 만약 가입률이 10%까지 올라가면 연간 20조원의 추가 소비 효과를 기대할 수 있습니다. 이는 고령층이 주로 이용하는 의료, 여가, 외식 등 서비스업 활성화로 이어져 일자리 창출에도 도움이 될 것입니다.

  • 둘째, 부동산 시장의 안정화 효과도 기대됩니다. 주택연금이 확산되면 고령층이 굳이 집을 팔지 않아도 현금을 확보할 수 있어 급매물 출현을 줄일 수 있습니다. 이는 주택 시장의 급격한 변동을 완화하는 안정화 요인으로 작용합니다. 또한 상속을 목적으로 한 과도한 부동산 투자 수요도 줄어들 수 있습니다. 젊은층 입장에서는 부모가 주택연금으로 노후를 해결하면 상속 부담이 줄어들어 내 집 마련에 더 집중할 수 있습니다. 장기적으로는 세대 간 부의 이전 방식이 '부동산 상속'에서 '현금 활용'으로 바뀌면서 부동산 시장의 건전성이 높아질 것으로 예상됩니다.

  • 셋째, 금융 산업의 새로운 성장 동력이 될 수 있습니다. 주택연금 시장이 성장하면 관련 금융 상품과 서비스가 다양화될 것입니다. 현재는 한국주택금융공사가 독점하고 있지만, 향후 민간 금융회사들도 참여할 수 있는 경쟁 체계가 만들어질 가능성이 있습니다. 또한 주택연금과 연계된 건강관리, 생활 지원, 자산관리 서비스 등 실버 금융 시장이 확대될 것입니다. 부동산 감정평가, 법무, 세무, 보험 등 관련 서비스업도 함께 성장할 것으로 예상됩니다. 한국금융연구원은 주택연금 시장이 성숙되면 연관 산업을 포함해 연간 5조원 규모의 경제 효과를 창출할 것으로 전망했습니다.

• 주택연금 확대는 단순한 금융상품 보급을 넘어 고령화 사회의 경제 구조를 바꾸는 중요한 정책 수단입니다. 개인의 노후 소득 보장과 국가 경제의 지속가능한 성장을 동시에 달성할 수 있는 혁신적 접근법으로 평가받고 있습니다.

4️⃣ 결론적으로

새 정부의 주택연금 확대 정책은 고령화 사회의 노후 소득 보장 문제에 대한 현실적이고 혁신적인 접근입니다. 기존 연금 제도의 한계를 보완하면서도 국가 재정 부담을 늘리지 않는 지속가능한 대안을 제시하고 있습니다.

주택연금의 가장 큰 장점은 우리나라 고령층이 보유한 부동산 자산을 효과적으로 활용할 수 있다는 점입니다. 집은 있지만 현금 소득이 부족한 '하우스 푸어' 어르신들에게는 매우 실용적인 해결책이 될 수 있습니다. 특히 부동산 가격이 높은 수도권 거주자들에게는 상당한 노후 소득 보장 효과를 기대할 수 있습니다.

하지만 성공을 위해서는 여러 과제를 해결해야 합니다. 무엇보다 제도에 대한 정확한 이해와 사회적 인식 개선이 필요합니다. '집을 빼앗긴다', '자녀에게 빚을 물려준다'는 잘못된 인식을 바로잡고, 주택연금의 안전성과 유용성을 알리는 노력이 중요합니다.

제도적 개선도 시급합니다. 까다로운 가입 조건과 복잡한 절차를 간소화하고, 세제 혜택을 확대하며, 다양한 상품 옵션을 제공해야 합니다. 특히 9억원 주택가액 상한선을 현실에 맞게 조정하고, 온라인 신청 시스템을 구축하는 등 접근성을 높이는 것이 필요합니다.

경제적 파급효과도 상당할 것으로 예상됩니다. 고령층의 소비 증가로 내수 경제가 활성화되고, 부동산 시장 안정화와 금융 산업 성장에도 기여할 것입니다. 장기적으로는 세대 간 부의 이전 방식이 건전하게 바뀌면서 사회 전체의 경제 구조가 개선될 가능성도 있습니다.

결국 주택연금 확대 정책의 성공 여부는 정부의 제도 개선 의지, 금융회사의 상품 혁신, 그리고 국민들의 인식 전환이 얼마나 잘 조화를 이루느냐에 달려 있습니다. 이 세 요소가 함께 작동한다면 주택연금은 고령화 사회의 든든한 노후 소득 보장 수단이 될 수 있을 것입니다.