🚨 이행강제금
초보자를 위한 오늘의 사회 뉴스 | 2025.08.07
0️⃣ 위반건축물 제재 제도와 서울시 감경 방안, 현실과 법령의 괴리
📌 "전 주인이 했는데"…서울시, 위반건축물 이행강제금 75% 감경 추진
💬 서울시가 주거용 소규모 위반건축물에 부과되는 이행강제금 부담을 대폭 줄이기로 했습니다. 특히 이전 소유자가 위반한 경우에도 현 소유자가 부담해야 했던 제도적 불합리를 개선하기 위해, 최대 75%까지 이행강제금을 감경하고 적용 기간도 1년에서 3년으로 연장하는 조례 개정을 추진 중입니다. 주요 위반 사례는 베란다 샷시, 지붕, 캐노피 설치 등이며, 국토부에는 일조사선 규정 등 법 개정도 건의한 상태입니다. 이는 건축법 기준과 현실 생활 사이의 괴리를 줄이고 시민 부담을 덜어주기 위한 실질적인 정책 개선으로 평가됩니다.
💡 요약
- 이행강제금은 위법 상태를 시정하지 않는 건축물 소유자에게 부과하는 금전적 제재입니다.
- 서울시가 주거용 소규모 위반건축물에 대해 최대 75% 감경 방안을 추진하고 있습니다.
- 이전 소유자의 위반 행위도 현 소유자가 부담하는 제도적 문제를 개선하려는 것이 목적입니다.
1️⃣ 정의
이행강제금이란 위법 상태를 바로잡지 않는 건축물 등에 대해 행정청이 시정 명령 후 이를 이행하지 않을 경우 부과하는 금전적 제재를 말합니다. 벌금이나 과태료와 달리 반복적으로 부과될 수 있고, 위반 상태가 해소될 때까지 계속 이어집니다.
현행법상 건축물 소유자가 위반의 당사자가 아니더라도 소유권을 가진 상태라면 이행강제금 부과 대상이 되어, 이전 소유자가 한 위반 행위에 대해서도 현재 소유자가 책임을 져야 하는 상황이 발생합니다.
💡 왜 중요한가요?
- 건축법 위반으로 인한 안전사고와 분쟁을 예방하는 중요한 제재 수단입니다.
- 현 소유자가 이전 소유자의 위반에도 책임을 져야 하는 불합리한 구조가 있습니다.
- 일상생활과 밀접한 소규모 시설물도 위반 대상이 되어 시민 부담이 큰 상황입니다.
- 건축법 기준과 현실 생활 사이의 괴리를 보여주는 대표적인 사례입니다.
2️⃣ 이행강제금 제도의 구조와 현황
📕 이행강제금 부과 절차와 기준
단계적인 절차를 통해 부과됩니다. 주요 과정은 다음과 같습니다.
- 건축법 위반 사실이 확인되면 먼저 자진시정 명령이 내려집니다.
- 시정 기간 내에 위반 상태를 해소하지 않으면 이행강제금 부과 대상이 됩니다.
- 이행강제금은 위반 상태가 계속되는 동안 반복적으로 부과될 수 있습니다.
- 위반 행위의 규모와 성격에 따라 부과 금액이 다르게 설정됩니다.
- 최종적으로 위반 상태가 해소되거나 철거되어야만 부과가 중단됩니다.
현재 제도의 주요 특징과 문제점이 있습니다. 주요 현황은 다음과 같습니다.
- 건축물 소유자가 위반의 직접적인 당사자가 아니어도 부과 대상이 됩니다.
- 부동산 거래 시 이전 소유자의 위반 사항이 고스란히 승계되는 구조입니다.
- 베란다 샷시, 작은 지붕, 캐노피 등 생활 편의를 위한 소규모 시설도 위반 대상입니다.
- 특히 일조사선 위반은 도심 저층 주택가에서 빈번하게 발생합니다.
- 현실적으로 제거하기 어려운 시설물에 대해서도 지속적인 제재가 가해집니다.
📕 서울시 위반건축물 현황과 사례
다양한 유형의 위반건축물이 존재합니다. 주요 유형은 다음과 같습니다.
- 베란다 샷시 설치가 가장 흔한 위반 사례 중 하나입니다.
- 주택 지붕 확장이나 개량으로 인한 위반이 많습니다.
- 상가 앞 캐노피나 차양막 설치로 인한 위반 사례가 빈번합니다.
- 단독주택의 증축이나 용도 변경으로 인한 위반도 상당수 있습니다.
- 일조사선 위반은 특히 도심 밀집 지역에서 자주 발생합니다.
시민들의 실질적인 어려움이 크게 나타나고 있습니다. 주요 문제는 다음과 같습니다.
- 집을 사고 난 후 이전 소유자의 위반 사항을 발견하는 경우가 많습니다.
- 생활에 필요한 시설이지만 법적으로는 위반이어서 딜레마에 처합니다.
- 이행강제금이 계속 누적되어 경제적 부담이 점점 커집니다.
- 철거나 원상복구 비용이 많이 들어 현실적으로 대응하기 어렵습니다.
- 부동산 거래 시 위반건축물 여부가 가격에 부정적 영향을 미칩니다.
💡 이행강제금 제도의 주요 쟁점
- 책임 승계 구조: 이전 소유자의 위반에 대해 현 소유자가 책임지는 불합리성
- 현실성 부족: 일상생활과 밀접한 시설물까지 위반으로 간주하는 엄격한 기준
- 경제적 부담: 반복 부과로 인한 과도한 경제적 부담 누적
- 해결 방법 한계: 철거나 원상복구 외에는 대안이 제한적
- 형평성 문제: 위반의 경중을 고려하지 않은 획일적 적용
3️⃣ 서울시 개선 방안과 향후 전망
✅ 서울시 조례 개정 추진 내용
대폭적인 감경 혜택을 제공할 예정입니다. 주요 개정 내용은 다음과 같습니다.
- 주거용 소규모 위반건축물에 대해 최대 75%까지 이행강제금을 감경합니다.
- 감경 적용 기간을 현재 1년에서 3년으로 대폭 연장합니다.
- 이전 소유자의 위반 행위에 대해서는 더욱 관대한 기준을 적용할 계획입니다.
- 생활 밀착형 소규모 시설에 대해서는 별도의 완화 기준을 마련합니다.
- 경제적 능력을 고려한 맞춤형 감경 방안도 검토하고 있습니다.
행정적 지원과 상담 서비스도 확대됩니다. 주요 지원책은 다음과 같습니다.
- 위반건축물 상담 창구를 확대하여 시민 접근성을 높입니다.
- 위반 사항별 맞춤형 해결 방안을 제시하는 가이드라인을 마련합니다.
- 양성화 가능한 시설과 철거가 필요한 시설을 명확히 구분합니다.
- 경제적 어려움을 겪는 시민을 위한 분할납부나 납부유예 제도를 운영합니다.
- 자진시정을 유도하기 위한 인센티브 제도도 함께 도입할 예정입니다.
✅ 국토부 건의와 제도적 개선 방향
근본적인 법령 개선을 위한 건의를 추진하고 있습니다. 주요 건의 내용은 다음과 같습니다.
- 일조사선 규정의 현실적 조정을 통해 과도한 규제를 완화해달라고 건의했습니다.
- 생활 밀착형 소규모 시설에 대한 별도의 완화 기준을 마련해달라고 요청했습니다.
- 도심 밀집 지역의 특성을 반영한 차별화된 기준 적용을 제안했습니다.
- 이행강제금 부과 주체를 소유자에서 실제 위반자로 변경하는 방안을 건의했습니다.
장기적인 정책 방향과 기대 효과가 제시되고 있습니다. 주요 전망은 다음과 같습니다.
- 현실과 법령 사이의 괴리를 줄여 시민 생활의 안정성을 높일 것으로 기대됩니다.
- 부동산 거래 시 위반건축물로 인한 불안감이 줄어들 것으로 예상됩니다.
- 과도한 경제적 부담 완화로 서민층의 주거 안정에 도움이 될 것입니다.
- 다른 지자체로도 유사한 정책이 확산될 가능성이 높습니다.
- 장기적으로는 건축법 체계 전반의 합리적 개선으로 이어질 수 있습니다.
4️⃣ 관련 용어 설명
🔎 건축법
- 건축법은 건축물의 구조·용도·위치 등을 규정해 공공복리와 안전을 도모하는 법입니다.
- 건축법이란 건축물의 대지, 구조, 설비 및 용도에 관하여 필요한 사항을 정함으로써 국토의 합리적 이용을 도모하고 공공복리의 증진에 이바지하기 위해 제정된 법률입니다. 건축 허가부터 완공 검사까지 전 과정을 체계적으로 관리합니다.
- 건축법의 주요 내용으로는 첫째, 건축허가 및 신고 절차를 명시하고 있습니다. 둘째, 건축물의 대지와 도로, 구조와 설비에 관한 기준을 정하고 있습니다. 셋째, 용도지역과 지구에 따른 건축 제한사항을 규정합니다. 넷째, 위반 시 시정명령과 이행강제금 부과 등 제재 조치를 두고 있습니다.
- 이행강제금은 건축법 제80조에 따라 시정명령 불이행 시 부과되며, 과도한 경제적 부담을 방지하기 위해 감경 규정도 포함되어 있습니다. 서울시는 이를 근거로 조례를 통해 감경 폭과 기간을 확대하려는 것입니다.
🔎 위반건축물
- 위반건축물이란 건축법 또는 관련 법령을 위반하여 건축된 시설물을 말합니다.
- 위반건축물이란 건축허가를 받지 않고 건축하거나, 허가받은 내용과 다르게 건축한 시설물, 또는 건축법상 각종 기준을 위반한 시설물을 통틀어 지칭합니다. 무허가 건축물과 허가기준 위반 건축물로 구분할 수 있습니다.
- 위반건축물의 주요 유형으로는 첫째, 허가 없는 신축이나 증축이 가장 대표적입니다. 둘째, 허가받은 용도와 다르게 사용하는 용도 변경 위반이 있습니다. 셋째, 건폐율이나 용적률을 초과한 경우입니다. 넷째, 일조사선이나 높이 제한을 위반한 경우도 포함됩니다.
- 위반 사실이 확인되면 자진시정 명령이 내려지며, 미이행 시 이행강제금이 부과됩니다. 주택의 경우 실생활과 밀접한 베란다 샷시, 지붕 개량, 캐노피 설치 등도 규제 대상이 되어 논란이 이어지고 있습니다.
🔎 일조사선
- 일조사선은 인접 주거지의 채광권 보호를 위해 건축물의 높이를 제한하는 규정입니다.
- 일조사선이란 주변 건물이나 대지에 필요한 일조량을 확보하기 위해 건축물의 높이를 제한하는 가상의 선을 말합니다. 건축법 시행령에서 정한 기준에 따라 인접 대지 경계선으로부터 일정한 각도로 그어지는 선 아래쪽에만 건축물을 지을 수 있습니다.
- 일조사선의 적용 기준으로는 첫째, 주거지역에서는 인접 대지 경계선으로부터 9m까지는 높이 9m를 유지해야 합니다. 둘째, 그 이후부터는 60도 각도의 일조사선 아래쪽에서만 건축이 가능합니다. 셋째, 상업지역 등 다른 용도지역에서는 기준이 달리 적용됩니다.
- 일조권 보장을 위한 대표적인 기준이지만, 도심 저층 주택 밀집지역에서는 과도한 규제로 작용하는 사례가 많아 서울시가 국토부에 개정 필요성을 건의한 상황입니다. 특히 기존 주택의 작은 증축이나 개량도 일조사선 위반으로 간주되어 시민들의 어려움이 가중되고 있습니다.
🔎 양성화
- 양성화는 불법 또는 비정상 상태에 있는 행위나 시설을 제도적으로 인정하고 합법화하는 절차입니다.
- 양성화란 현재 불법이거나 규정에 어긋나지만 사회적으로 용인되거나 필요성이 인정되는 상황을 법적으로 정상화하는 과정을 말합니다. 단순한 단속보다는 현실을 인정하고 제도권 내로 편입시키는 정책적 접근입니다.
- 건축분야 양성화의 주요 방식으로는 첫째, 기존 위반건축물에 대한 합법화 절차를 마련하는 것입니다. 둘째, 관련 법령이나 기준을 현실에 맞게 완화하는 것입니다. 셋째, 일정 조건 하에 위반 상태를 용인하거나 감경 조치를 하는 것입니다.
- 서울시의 이행강제금 감경이나 국토부에 대한 건축법 개정 건의는 위반건축물의 현실적 상황을 반영해 일정 조건 하에 제도적 양성화를 추진하는 방식입니다. 이는 시민의 주거 안정과 생활 편의를 보장하기 위한 제도 개선의 일환으로 볼 수 있습니다.
5️⃣ 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q: 집을 샀는데 위반건축물이라면 어떻게 해야 하나요?
A: 먼저 위반 내용을 정확히 파악하고 해당 구청에 상담받는 것이 가장 중요합니다.
- 위반건축물 여부는 해당 지역 구청 건축과에서 확인할 수 있습니다. 첫째, 위반 내용의 규모와 성격을 정확히 파악해야 합니다. 베란다 샷시나 작은 캐노피 같은 경우와 대규모 무허가 증축은 대응 방법이 다릅니다. 둘째, 자진시정 가능 여부를 검토해봐야 합니다. 철거가 가능한 시설인지, 아니면 양성화할 수 있는 시설인지 판단이 필요합니다. 셋째, 이행강제금 감경 대상인지 확인해봐야 합니다. 서울시의 경우 새로운 조례가 통과되면 최대 75%까지 감경받을 수 있습니다. 넷째, 경제적 능력을 고려한 분할납부나 납부유예도 가능한지 문의해보시기 바랍니다.
- 가장 중요한 것은 방치하지 말고 적극적으로 상담받아 해결 방안을 찾는 것입니다. 시간이 지날수록 이행강제금이 누적되어 부담이 더 커질 수 있습니다.
Q: 이행강제금과 과태료는 어떻게 다른가요?
A: 이행강제금은 위반 상태가 계속되는 동안 반복 부과되지만, 과태료는 한 번만 부과되는 차이가 있습니다.
- 과태료는 법령 위반에 대한 일회성 제재금으로, 위반 행위 자체에 대한 처벌 성격을 가집니다. 반면 이행강제금은 위법 상태를 바로잡도록 유도하는 강제 수단으로, 위반 상태가 해소될 때까지 계속 부과됩니다. 첫째, 부과 횟수에서 과태료는 한 번만 부과되지만 이행강제금은 반복적으로 부과될 수 있습니다. 둘째, 부과 목적에서 과태료는 위반행위에 대한 처벌이지만, 이행강제금은 자발적 시정을 유도하기 위한 수단입니다. 셋째, 중단 조건에서 과태료는 납부로 끝나지만, 이행강제금은 위반 상태가 해소되어야만 중단됩니다. 넷째, 부과 금액에서도 차이가 있어 이행강제금이 더 큰 경제적 부담을 줄 수 있습니다.
- 따라서 이행강제금 부과 대상이 되면 가능한 한 빨리 위반 상태를 해소하거나 관련 기관과 상담하여 해결 방안을 모색하는 것이 중요합니다.
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